Investir dans une « passoire thermique » à rénover
Par jonathan
Que vous souhaitiez y habiter ou la mettre en location, acheter une maison classée « passoire énergétique » peut être une option intéressante.
Vous pouvez par la suite, réaliser une rénovation énergétique financée par les aides pour améliorer l’efficacité énergétique de votre nouveau bien pour gagner en confort et faire une plus-value à la revente !
Acheter une passoire énergétique, est-ce une bonne idée ?
Les passoires thermiques sont la plupart du temps vendues à des prix inférieurs aux biens plus performants énergétiquement.
Une mauvaise étiquette DPE (F ou G) signifie un mauvais confort thermique (froid, courant d’air, humidité) et des factures d’énergie très élevées.
Ces biens sont donc peu attractifs sur le marché de l’immobilier et se vendent à des prix très bas.
Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier, 79 % des vendeurs sont prêts à baisser leur bien ayant une mauvaise performance énergétique et 40 % des acheteurs voient un mauvais DPE comme un argument pour négocier une baisse du prix.
On observe une décote de prix qui peut aller jusqu’à 20 % pour les biens avec une note F ou G
Il y a également de plus en plus de passoires thermiques sur le marché du fait de l’interdiction progressive de ces biens mal classés au DPE
➡️ A partir du 1er janvier 2025: interdiction de location des logements classés G
➡️ A partir du 1er janvier 2028: interdiction de location des logements classés F
➡️ A partir du 1er janvier 2030: interdiction de location des logements classés E
A côté de ça, l’Etat Français, les entreprises et les collectivités territoriales proposent de nombreuses aides à la rénovation énergétique (Isolation, chauffage vert, solaire…)
Parmi ces aides, on retrouve MaPrimeRénov’, le bonus “sortie de passoire”, la TVA à 5,5% etc, qui vont vous faire bénéficier d’une grosse réduction sur le coût total des travaux.
Une fois rénovée, la passoire thermique aura une consommation énergétique bien plus faible, ce qui vous permettra de réduire vos factures d’énergie et d’améliorer le confort de vie.
Plus attractif, le bien immobilier pourra se louer à un prix plus élevé, augmentant ainsi la rentabilité locative de l’investissement.
Avant de vous lancer, préparez bien votre projet
Cependant, il est important de bien se renseigner et de prendre en compte certains points avant de se lancer dans un tel projet.
Le coût de la rénovation énergétique peut être élevé malgré les aides et il est important de bien budgétiser le projet avant de se lancer.
Il faudra ensuite s’assurer que le loyer post-rénovation permettra de rentabiliser l’investissement.
Investir dans une passoire thermique à rénover n’est pas un bon investissement à tous les coups.
On remarque par exemple, que les villes où l’investissement dans les passoires thermiques est le plus intéressant sont celles où la différence de prix entre les passoires thermiques et les autres logements est la plus marquée
Il existe ainsi de fortes disparités. En Aquitaine, les biens classés F et G se vendent jusqu’à 19 % de moins que des logements plus économes alors que la différence n’est que de 5% en Ile-de-France !
Également il est possible que la maison nécessite de trop nombreux travaux de rénovation énergétique, qui même avec les aides, représenteraient un coût beaucoup trop élevé.
Certains biens sont plus difficiles à rénover, en particulier les surfaces jusqu’à 25 m² et les appartements en rez-de-chaussée.
La meilleure idée reste de faire réaliser un audit énergétique.
Il permet d’identifier les points forts et les points faibles du logement en matière de consommation d’énergie et de proposer des solutions pour améliorer son efficacité énergétique.
Il faudra de toutes les manières faire un calcul si le prix d’achat, additionné au coût des travaux est inférieur à la valeur du bien une fois rénové.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?
De nombreuses aides financières sont disponibles pour financer la rénovation d’une passoire thermique et améliorer sa performance énergétique comme la prime CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) et MaPrimeRénov’.
Plus avantageux encore et moins connu : MaPrime Rénov’ pour la Rénovation Globale.
Contrairement à MPR « classique », cette prime finance un bouquet de plusieurs travaux réalisés simultanément comprenant au moins deux gestes d’isolation et le remplacement du chauffage si celui-ci fonctionne au fioul ou au charbon.
Une autre des conditions pour recevoir cette aide est le gain d’au moins 2 classes énergétiques au DPE.
Cette aide peut couvrir jusqu’à 80% du montant total des travaux avec un bonus de 10% pour la sortie du statut de passoire énergétique.
Il faudra obligatoirement faire appel à un Accompagnateur Rénov’ qui vous aidera sur la partie conseil, audit, plan de financement, démarches administratives…
Il ne faut pas oublier, pour être éligible à MaPrimeRénov’, le logement doit être loué comme résidence principale (au moins 8 mois par an) pendant au moins 5 ans car seules les résidences principales peuvent bénéficier de cette aide.
En plus des aides directes à la rénovation, les bailleurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, tels que le dispositif Denormandie, qui s’applique à l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des 234 communes du programme « Action cœur de ville ».
Vous pouvez aussi bénéficier du foncier, qui est un mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire d’un bien immobilier mis en location de déduire de ses revenus fonciers les charges supportées pour le bien.
Quels travaux faire pour rénover une passoire énergétique ?
Pour sortir du statut de passoire énergétique, plusieurs types de travaux peuvent être envisagés.
L’isolation des combles est à réaliser en priorité, car la chaleur s’échappe en premier par le toit.
Ces travaux sont en plus plutôt simple à réaliser et ne représentent pas un budget important.
Ensuite, le gros des travaux se concentrera sur l’isolation des murs qui représente environ 25% de la déperdition énergétique.
Pour compléter l‘isolation, il est aussi possible d’isoler les menuiseries (fenêtres, portes etc…) et les planchers bas.
Ce n’est qu’une fois ma maison bien isolée que vous pouvez remplacer votre chauffage par un système plus performant.
Parmi les travaux complémentaires on retrouve également la production d’électricité grâce aux panneaux solaires photovoltaïques
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